종부세 1주택자 계산 2026 — 공시가격별 세액표·공동명의 비교 총정리

11월 하순이면 국세청 종부세 고지서가 발송되고, 12월 15일까지 납부해야 합니다. 올해는 서울 공동주택 공시가격이 평균 18.67% 오르면서, 작년까지 종부세와 상관없던 집도 대상이 된 경우가 많습니다. 고지서를 받기 전에 종부세 1주택자 계산을 직접 해 보면, 금액이 맞는지와 줄일 방법이 남았는지를 미리 알 수 있습니다.

이 글은 공시가격만 알면 바로 쓸 수 있는 종부세 1주택자 계산 공식과 공시가격별 세액표, 공동명의 유불리, 고지서를 받은 뒤 해야 할 일까지 순서대로 정리했습니다.

올해 종부세 1주택자가 왜 이렇게 늘었나#

국토교통부의 2026년 공동주택 공시가격 자료를 보면, 공시가격 12억원을 넘는 공동주택은 48만 7,362가구입니다. 작년 31만 7,998가구보다 16만 9,364가구(약 53.5%) 늘었습니다. 이 가운데 85.1%인 41만 4,896가구가 서울에 있습니다(세계일보 보도(새 창 열림)).

현실화율은 4년째 69%로 묶였지만, 시세 자체가 올라 공시가격이 따라 올랐습니다. 국회예산정책처는 올해 주택분 종부세가 25.9% 늘고, 종부세 납세자 1인당 평균 세액이 약 329만원이 될 것으로 추정했습니다(파이낸셜뉴스(새 창 열림)).

중요한 점은 올해 12월 고지분에는 바뀐 제도가 없다는 것입니다. 정부·국회에서 2027년 이후 공제액과 공정시장가액비율을 손보는 논의가 이어지고 있지만, 올해 고지서는 과세기준일인 6월 1일 당시의 현행법으로 계산됩니다. 따라서 아래 종부세 1주택자 계산은 현행 기준을 그대로 씁니다.

종부세 1주택자 계산 공식 — 5단계#

1세대 1주택 단독명의를 기준으로 하면 계산은 다섯 단계입니다.

1. 과세표준 = (공시가격 − 12억원) × 공정시장가액비율 60%
2. 산출세액 = 과세표준 × 세율(아래 표)
3. 재산세 중복분 공제 = 같은 금액에 이미 낸 재산세를 빼 줌 (대략 과세표준 × 0.18%)
4. 세액공제 = 고령자 공제 + 장기보유 공제 (합계 최대 80%)
5. 농어촌특별세 = 결정세액 × 20% 가산

필자가 계산을 도와 보면 가장 많이 틀리는 지점이 3단계입니다. 재산세 중복분을 빼지 않으면 세액이 30% 넘게 부풀려집니다. 반대로 농어촌특별세 20%를 빠뜨리면 고지서를 받고 "왜 더 나왔지?" 하게 됩니다. 두 가지를 모두 넣어야 고지서 금액과 비슷해집니다.

구글에서 종부세 1주택자 계산을 검색하면 국세청 세액계산 흐름도와 홈택스 모의계산이 먼저 나옵니다. 둘 다 공식 도구라 정확하지만 공시가격·공제율을 직접 넣어야 결과가 나옵니다. 위 5단계를 한 번 손으로 따라 해 두면 모의계산 결과가 맞는지 바로 검증할 수 있습니다.

공시가격은 부동산공시가격알리미(새 창 열림)에서 주소로 바로 조회할 수 있습니다. 매매가가 아니라 공시가격으로 계산해야 한다는 점만 기억하세요.

공시가격별 종부세 세액표 (13억~30억)#

위 공식으로 공시가격 구간별 금액을 미리 계산했습니다. 모두 1세대 1주택 단독명의, 농어촌특별세 포함 금액입니다.

이 표에서 눈여겨볼 것은 기울기입니다. 공시가격이 15억에서 17억으로 13% 오르면 종부세는 69만원에서 115만원으로 67% 늘어납니다. 12억을 넘는 부분에만 과세하기 때문에, 공시가가 조금만 올라도 세액은 몇 배 속도로 커집니다. 올해 처음 대상이 된 집이라면 내년 공시가격이 어떻게 나올지가 앞으로의 보유세를 좌우합니다.

고령자·장기보유 세액공제 — 최대 80%까지#

1세대 1주택 단독명의자만 받을 수 있는 혜택이 세액공제입니다. 나이와 보유기간 공제를 더해 최대 80%까지 받습니다.

예를 들어 만 66세(30%)가 12년 보유(40%)했다면 공제율은 70%입니다. 공시가 20억 기준으로 228만원이 약 68만원까지 내려갑니다. 보유기간은 취득일부터 계산하므로, 재건축으로 새 아파트를 받았다면 종전 주택 취득일부터 따지는지 확인이 필요합니다.

반대로 은퇴를 앞둔 50대, 집을 산 지 5년이 안 된 40대는 공제가 0%입니다. 같은 공시가격이라도 이 두 집의 종부세는 최대 5배까지 차이 납니다. 매수 시점의 세금만 보고 집을 고르면 이 부분을 놓치기 쉽습니다. 처음 집을 살 때 내는 세금 전체는 아파트 구입 세금 총정리에서 함께 확인해 보세요.

부부 공동명의 vs 1주택 특례 — 어느 쪽이 유리한가#

부부 공동명의는 각자 9억원씩 공제받아 공시가 18억까지 종부세가 없습니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없습니다. 그래서 공동명의 부부는 매년 9월 16~30일에 '1주택 특례'를 신청해, 단독명의처럼 12억 공제 + 세액공제를 받는 쪽을 고를 수 있습니다.

정리하면 공시가 18억 이하는 공동명의가 무조건 유리합니다. 18억을 넘으면 세액공제율이 갈림길입니다. 공제율이 70% 이상이면 공시가 25억·30억에서는 특례가 더 싸고, 20억은 공제율 80%가 돼야 비슷해집니다. 필자는 상담 메모를 정리할 때 "나이 + 보유기간 공제율 70%"를 기준선으로 먼저 봅니다. 이 선을 넘지 않으면 계산해 볼 것도 없이 공동명의 유지가 대부분 유리합니다.

일시적 2주택은 취득세에서도 따로 규칙이 있습니다. 갈아타기 중이라면 일시적 2주택 취득세 기준도 함께 보세요.

사례로 보는 올해 종부세 — 처음 대상이 된 단지들#

헤럴드경제(2026년 3월)(새 창 열림)는 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션을 전했습니다. 1세대 1주택, 종부세 공정시장가액비율 60%·재산세 45%를 가정한 결과입니다.

이 금액을 위 세액표에 대 보면, 래미안힐스테이트고덕은 공시가 13억 언저리, 텐즈힐은 14억대 후반에 해당합니다. 표가 실제 시뮬레이션과 거의 맞는다는 뜻이기도 합니다. 종부세 자체는 수십만원이지만, 재산세까지 합친 보유세가 20~37% 늘었다는 점이 체감 부담입니다.

세계일보 보도(새 창 열림)에는 성동구에 사는 60대 A씨 부부의 사례가 나옵니다. 실거주 아파트 공시가가 12억을 넘어 재산세 연 200만원대에 종부세가 더해지면 보유세가 연 400만원가량 된다는 것입니다. A씨는 "소득 없는 은퇴자에겐 연고지를 떠나라는 통보와 같다"고 말했습니다.

필자가 이 사례에서 먼저 본 것은 '부부'와 '60대'라는 두 단어입니다. 공동명의라면 공시가 18억까지는 종부세가 0원이고, 단독명의라도 만 60세 이상에 오래 보유했다면 세액공제가 최대 80%입니다. 같은 집이라도 명의와 공제 적용에 따라 고지서 금액이 크게 달라지므로, 고지서가 오면 아래 순서로 확인해 보길 권합니다.

고지서 받은 뒤 할 일 — 확인·분납·납부유예#

고지서는 11월 하순에 우편과 홈택스·손택스 전자고지로 옵니다. 받으면 다음 순서로 보세요.

1. 공시가격 확인 — 고지서의 공시가격이 부동산공시가격알리미 금액과 같은지
2. 1세대 1주택 적용 여부 — 공제액이 12억(공동명의는 각 9억)으로 잡혔는지
3. 세액공제율 — 나이·보유기간이 맞게 들어갔는지
4. 납부 방법 결정 — 일시 납부, 분납, 납부유예 중 선택

분납은 이자가 붙지 않아 현금 흐름이 빠듯하다면 써 볼 만합니다. 납부유예는 미룬 기간만큼 이자 상당액이 붙으므로, 은퇴 후 소득이 없어 당장 낼 돈이 없을 때 쓰는 마지막 수단으로 보는 편이 맞습니다.

납부기한을 넘기면 납부지연가산세(3% + 하루 0.022%)가 붙습니다. 12월 15일이 지나기 전에 국세청 홈택스에서 고지 내역부터 확인하세요.

내년 종부세를 줄이려면 지금 봐야 할 것#

올해 종부세 1주택자 계산을 해 보고 "생각보다 많다"고 느꼈다면, 내년 대응은 공시가격에서 시작합니다. 매년 3월 공동주택 공시가격 열람 기간에 의견을 낼 수 있고, 확정 공시 후에는 이의신청이 가능합니다. 같은 단지에서 층·향이 나쁜데 공시가격이 높게 잡혔다면 근거를 모아 두세요.

명의도 다시 볼 수 있습니다. 단독명의 집을 배우자에게 일부 증여해 공동명의로 바꾸면 종부세는 줄 수 있지만, 증여세와 취득세가 새로 생깁니다. 배우자 증여는 10년간 6억원까지 증여세가 없지만, 취득세는 피할 수 없으니 아파트 취득세 계산으로 비용부터 따져 봐야 합니다.

집을 한 채 더 갖게 되는 순간 계산이 완전히 달라진다는 점도 기억하세요. 2주택이 되면 공제가 9억으로 줄고 세액공제가 사라집니다. 갈아타기를 계획 중이라면 다주택자 취득세 중과 기준과 서울 매수 시 필요한 토지거래허가 신청 방법까지 한 번에 확인해 두는 편이 안전합니다.

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